Os fundos imobiliários foram o destaque de 2012, seja em termos de rentabilidade, seja pelo forte crescimento das ofertas. Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os registros de ofertas atingiram R$ 15,4 bilhões, mais que o dobro dos R$ 7,6 bilhões de 2011.

E este ano deve ser de mais crescimento, levando em conta a forte procura das pessoas físicas por esse tipo de aplicação, que paga rendimentos isentos de imposto de renda. Basta lembrar da oferta do fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil, o BB Progressivo, no fim do ano, que atraiu 46 mil pessoas e arrecadou R$ 1,5 bilhão.

Ganho de 35% apenas nas cotas em bolsa

Uma parte do ganho dos investidores em fundos imobiliários veio da valorização das cotas negociadas em bolsa. Em 2012, o IFIX, que mede o desempenho médio das cotas dos fundos na Bovespa, fechou com alta de 35%. Esse seria o ganho médio das cotas de 44 fundos negociados em bolsa.

Mas, se forem somados os ganhos das cotas com o rendimento pagos pelos fundos, o chamado retorno total, porém, o ganho médio dos investidores em fundos imobiliários pode ser ainda maior.  Levantamento do site Fundo Imobiliário mostra que os ganhos totais de 47 fundos, incluído cota e rendimento, ficaram em média em 40,21%.

Ganhos variam de 74,76% até prejuízos

Claro que há grandes disparidades e riscos entre os vários fundos do mercado. Há desde ganhos de até 74,76%, caso do Hotel Maxinvest, até perdas, como a do FII BB Renda Corporativa, que fechou o ano com prejuízo de 10,90%. E não foi o único caso de prejuízo. Outros que perderam foram o RB Capital Sulacap, com -1,14%, e o Mais Shopping Largo 13, com -0,67%. Portanto, o investidor deve analisar bem o projeto antes de investir.

O fundo de micos que virou ouro

Uma curiosidade do campeão do ano pode servir de lição para o investidor em fundos imobiliários. O fundo Hotel Maxinvest foi criado em  2007 para investir, na cidade de São Paulo, no que por muito tempo era considerado um mico do mercado imobiliário, os flats, misto de residência com serviços de hotel.

Os flats foram uma febre nos anos 80 e 90 entre os investidores imobiliários, que fugiam da hiperinflação e dos planos econômicos, o que criou uma bolha e uma superoferta de vagas nas grandes cidades. Com isso, os preços despencaram, até 70%, e muitos prédios chegaram até a se transformar em edifícios residenciais comuns.

O que o Maxinvest fez foi aproveitar o baixo preço dos flats e montar uma carteira especializada nesse tipo de serviço. Assim, além de comprar os “micos” na bacia das almas, reduziu custos de administração e tornou a gestão dos empreendimenos mais profissional. E, com a melhora da economia, tirou grande proveito da retomada da procura por hotéis e hospedagem nas grandes cidades, que fez subir o preço dos imóveis desse tipo. Por isso a grande rentabilidade, que vem em grande parte, quase a metade, da venda dos imóveis antigos. Um ganho que, vale observar, não deve se repetir por muito tempo.

E a procura vai aumentar com a Copa do Mundo e a Olimpíada. Hoje o fundo tem mais de 570 apartamentos. O caso mostra como é importante entender a política do fundo imobiliário e onde ele está investindo, que é de onde virá o ganho final do investidor.

Oportunidade que pode continuar em 2013

Este ano promete ser bom também para os fundos imobiliários, acredita Sérgio Belleza Filho, especialista e responsável pelo site Fundo Imobiliário. Para ele, o interesse vai continuar, apesar de a taxa de juros ter parado de cair. “Talvez não tenhamos tanta alta nas cotas em bolsa, mas devemos ver muitas ofertas  insuficientes para atender toda a procura”, diz.

Belleza espera mais ofertas de fundos imobiliários setoriais e menos de um único ativo. Ele considera os fundos de um único empreendimento muito perigosos, pela concentração de risco. “E muitas vezes o projeto é apenas uma forma do empreendedor passar adiante um negócio que já não é tão interessante”, diz o especialista. “É como dizem, passar adiante a laranja meio chupada para o investidor.”

Fundos setoriais ou de um imóvel só

Belleza diz que, em alguns casos, o empreendedor exagera no preço do imóvel único, o que reduz o ganho do investidor no fundo e aumenta seu risco. Já os fundos setoriais, que reúnem vários empreendimentos, vários prédios ou shoppings, têm um risco diluído. Ele dá o exemplo do Shopping Largo 13, que foi avaliado inicialmente pela Richard Ellis em R$ 216 milhões, foi vendido a mercado por esse valor e hoje vale R$ 100 milhões. O fundo tem 48,45% do shopping. “Era um projeto arriscado, uma proposta nova, um shopping para as classes C e D que trocaria o comércio de rua pelo do empreendimento”, lembra. Lançada a R$ 1 mil, a cota do fundo vale hoje quase a metade, R$ 540,00.

Inquilinos difíceis de lidar

Outro risco são fundos de um único empreendimento que têm como cliente hospitais e escolas. “O Hospital da Criança e o Nossa Senhora de Lourdes foram ótimos fundos, mas aí as empresas entraram em negociação para serem vendidas e, para melhorar o preço, tentaram forçar uma baixa no aluguel pago aos fundos”, lembra Belleza. Isso trouxe prejuízo e preocupação para os cotistas por algum tempo, além de afetar a imagem do fundo. “É complicado você retomar um imóvel de um hospital ou de uma escola”,  afirma o especialista.

Caso diferente foi do fundo que alugava um prédio para a Atento, callcenter da Telefônica. “Foi um dos primeiros fundos imobiliários do Brasil, criado em 1994 e, dez anos depois, a empresa resolveu sair e começou um processo de desocupação gradual dos andares”, lembra Belleza. O problema é que poucas empresas queriam dividir o prédio com uma central de atendimento, que tem muitos funcionários e grande movimento de pessoas. “Demorou um pouco, mas o prédio foi totalmente alugado de novo”, diz.

Problemas pequenos

Belleza observa que foram poucos casos de problemas em um universo de cerca de 90 fundos que foram a mercado e depois entraram na bolsa. Ele acredita, por exemplo, que mais fundos imobiliários de agências devem ir a mercado, a exemplo dos da Caixa Econômica Federal, BB e Santander, o que deve ser uma opção interessante para os investidores. “O banco vende o fundo para os próprios clientes e não vai querer dar um susto neles”, raciocina Belleza.

Além disso, os bancos costumam escolher bem a localização de suas agências. “E se ele não quiser mais, outro banco ou outra empresa vão se interessar pelo ponto”, avalia. De qualquer jeito, Belleza recomenda que o investidor avalie bem os riscos antes de entrar em um fundo imobiliário.