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Fundos imobiliários têm valorização média de 0,9% em agosto; queda da Selic deve favorecer segmento

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O índice de fundos de investimentos imobiliários (Ifix), que mostra o desempenho dos fundos imobiliários negociados em bolsa, apresentou em agosto valorização de 0,9%. A variação média no mês dos três maiores fundos do índice, que são do segmento de escritórios, foi de +1,8%. No mesmo período, houve valorização de 7,45% do Ibovespa, que mede o comportamento das principais ações da B3, e de 0,8% no CDI, referencial da renda fixa privada.
No acumulado do ano, segundo relatório da Citi Corretora, o Ifix sobe 11,8%, ainda perdendo para o bom desempenho do Ibovespa (+ 17,6%), mas ganhando do CDI, que acumula alta de 7,3%. O volume total negociado no mercado de fundos imobiliários em agosto teve alta de 14% sobre o ano anterior e a quantidade de negócios cresceu 82% sobre igual período do ano passado.

Queda da Selic pode beneficiar segmento

Maior equilíbrio do cenário macroeconômico beneficia o desempenho dos fundos imobiliários, avalia a Citi Corretora. Eles são favorecidos com as perspectivas de ganho de liquidez, por conta da redução da inflação e dos juros básicos (Selic), que o Copom reduziu na semana passada de 9,25% para 8,25% ao ano.
Nesse sentido, a Citi Corretora vê perspectivas positivas, mesmo com uma desaceleração dos cortes de juros nas próximas reuniões. “Olhando para frente, com base no nosso cenário de recuperação gradual da economia, o Copom provavelmente diminuirá o ritmo de corte, levando a Selic para um piso agora de 7% no final de 2017”, destacam os economistas.

Ativa vê momento positivo

A equipe de economistas da Ativa Investimentos também destaca, em seu relatório de setembro, que o atual movimento de queda de inflação, juntamente com uma política monetária direcionada aos cortes de juros, são fatores importantes para a melhoria da confiança dos agentes na economia. Lembra, no entanto, que ainda vivemos um cenário de forte incerteza política, com dependência da aprovação das reformas para retomada de crescimento do país.
No mercado imobiliário, dizem os analistas, é possível identificar, nos últimos anos, um desequilíbrio entre oferta e demanda, responsável por uma alta da taxa de vacância e de políticas agressivas de descontos nos preços de aluguéis.
A proposta da Ativa ainda se mantém na aposta da vacância, tentando encontrar fundos que possuam imóveis com um bom padrão construtivo, bem localizados, com um bom desconto no preço e vacância alta. “Com uma possível recuperação da economia a caminho, acreditamos que estes fundos conseguirão alugar seus espaços vagos proporcionando grande potencial de apreciação”, afirmam os consultores.

Retorno tem leve queda

Segundo o relatório da Citi Corretora, a mediana do retorno em dividendos pagos em relação às cotas, o chamado “dividend yield” dos fundos imobiliários, apresentou leve queda entre julho e agosto (agora em 0,60%). Os dividendos são os aluguéis dos imóveis que formam a carteira do fundo. No mesmo período, foi observado movimento contrário para o rendimento do CDI.
A equipe da corretora Citi compara o ganho dos fundos com o CDI e conclui que o spread (diferença) entre a mediana do “dividend yield” dos fundos imobiliários e o CDI (líquido de Imposto de Renda) no mês de agosto é maior em relação ao spread médio dos últimos 12 meses (-0,07%).

Desconto em relação ao valor patrimonial de 14%

O relatório sinaliza ainda que o desconto em relação ao valor patrimonial segue atrativo. Isso porque as cotas dos fundos imobiliários negociam com desconto médio de 14% em relação ao valor patrimonial dos fundos, ou seja, o valor dos imóveis que eles têm em carteira, contra 19% em julho/16. “Ainda nos parece um bom ponto de entrada para investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo”, destacam.

Diversificação da carteira e cautela

Os analistas lembram, no entanto, que o cenário desafiador na economia brasileira continua sugerindo uma abordagem cautelosa em relação aos fundos imobiliários. “Nossa recomendação ao investidor é buscar uma carteira diversificada, com imóveis de qualidade, boa localização, já concluídos, cronograma de vencimento dos contratos dissolvido e baixa taxa de vacância”, orientam.

Vacância desacelera em SP

Em relação à taxa de vacância, o relatório destaca que em imóveis de escritórios classe AA+ em São Paulo ela se desacelerou no segundo trimestre de 2017. A vacância no mercado de São Paulo classe AA+ (CBDs apenas, não incluindo Aphaville) atingiu 26,7% no segundo trimestre de 2017, uma variação negativa de 0,1 ponto percentual em relação ao trimestre anterior.
Para a corretora, a situação do mercado atualmente se encontra mais favorável ao inquilino e deverá seguir assim em curto prazo, devido principalmente ao aumento da vacância decorrente das novas entregas, fazendo com que os proprietários reduzam os preços pedidos.
No médio e longo prazo, segundo avaliação da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, espera-se que a vacância torne-se mais pulverizada, ainda que em patamares considerados altos, criando assim espaço de negociação para proprietários com ativos em localizações privilegiadas.

No Rio de Janeiro, o mercado de escritórios corporativos AA+ (CBDs apenas, não inclui a Barra da Tijuca) apresentou um aumento de 5,4 ponto percentual na vacância frente ao trimestre anterior, subindo para 39,4%, diz o relatório da corretora.
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Fundos em destaque (Citi Corretora)
Fundo: CSHG Real Estate HGRE11
Segmento: Escritórios
Cotação (cota em R$): 1.472
Dividend Yeld¹(%) : 7,7%
Fundo possui atualmente participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos diferentes. Atualmente, 19% dos contratos são atípicos. Em junho, a vacância financeira do fundo foi de 23%; gestão ativa e portfolio diversificado tornam o fundo relativamente atrativo.

Fundo: Kinea Renda Imobiliária
Segmento: Escritórios
Cotação (cota em R$): 152
Dividend Yeld¹(%): 7,3%
Fundo conta com 16 ativos imobiliários sendo 9 edificios comerciais (54% da receita do fundo) e 7 centros logísticos (46% da receita do fundo). Atualmente, 26,5% dos contratos são atípicos; Galpões Logístico. Consideramos o fundo atrativo por conta da diversificação nos investimentos.

Fundo:CSHG Logística FII
Segmento: Galpões Logísticos
Cotação (cota em R$): 1.251
Dividend Yeld¹(%): 8,3%
Vencimentos longos dos contratos (sendo boa parte atípicos). Conta com gestão ativa e grande diversificação.

Fundo: BB Progressivo
Segmento: Agências Bancárias
Cotação (cota em R$): 140
Dividend Yeld¹(%): 8,2%
Fundo conta com 64 imóveis distribuídos por todo o país e alugados para o Banco do Brasil por 10 anos (vencimento em 2022) por contrato de locação atípico; contratos são reajustados pelo IPCA. Risco de vacância baixo no curto e médio prazo

Fundo: Kinea Rendimentos Imobiliários
Segmento: Recebíveis Imobiliários
Cotação (cota em R$): 104
Dividend Yeld¹(%): 8,2%
Atualmente, a alocação dos investimentos em LCI é de 8%, 76% em CRI e 16% em caixa. 17% da carteira do fundo está indexado ao IPCA, 3% indexado ao IGP-M, 16% em Selic e 64% indexado ao CDI. A diversificação das fontes de receita do fundo é característica atrativa. Movimento de queda na taxa Selic deve afetar os rendimentos negativamente.

¹ Dividend Yield ao ano, considerando proventos constantes nos próximos 12 meses. Yield tem como base o atual preço das cotas
Fonte: Economatica

Neste mês, destaca a Ativa Investimentos que optou por manter  sua Carteira FII inalterada. O peso do MFII11 retorna para 10%, devido a nova subscrição feita pelo fundo neste mês.

Carteira recomendada para Setembro/17 (Ativa Investimentos)
Fundo AESAPAR-FDI IMOB
Cotação: R$ 144,55
Pesos: 10%
Valor em R$: 1,15
Yield mensal: 0,80%

Fundo: CSHG-BRASIL SHOP
Cotação: R$ 2.200,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 12,40
Yeld mensal: 0,56%

Fundo:CSHG-BRASIL SHOP
Cotação: R$2.200,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 12,40
Yeld mensal: 0,56%

Fundo: CSHG REAL ESTATE
Cotação: R$1.472,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 9,40
Yeld mensal: 0,64%

Fundo: FII MERITO I
Cotação: R$115,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 1,17
Yeld mensal: 1,02%

Fundo: FII MEMORIAL OFF
Cotação: R$110,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 0,24
Yeld mensal: 0,22%

Fundo: FII PRES VARGAS
Cotação: R$435,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 1,45
Yeld mensal: 0,33%

FUNDO-COM FAR LI
Cotação: R$2.130,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 11,20
Yeld mensal: 0,53%

Fundo:CSHG-LOG FI IMOB
Cotação: R$1.251,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 8,70
Yeld mensal: 0,70%

Fundo:CIDADE JARDIM CONTINENTAL
Cotação: R$60,00
Pesos: 10%
Valor em R$: 0,18
Yeld mensal: 0,30%

Fundo: FII EDIFÍC IO GALERIA
Cotação: R$42,41
Pesos: 10%
Valor em R$: 0,09
Yeld mensal: 0,21%
Fonte:Bloomberg

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