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Venda de imóvel cresce 9,6% no 1º semestre; hora é boa para comprar para morar, não investir

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Balanço divulgado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, Sindicato da Habitação, mostra que o desempenho do mercado imobiliário na cidade de São Paulo teve retração em junho, mas acumula crescimento de quase 10% no primeiro semestre, com melhora nos lançamentos e nas vendas em comparação com igual período de 2016 – ano em que foi registrada queda recorde na comercialização de unidades novas residenciais.

No mês de junho foram vendidas 1.853 unidades residenciais novas, 14,6% menos que o total negociado em maio (2.170 unidades) e 11,6% abaixo do resultado de junho de 2016. No primeiro semestre do ano, houve a comercialização de 7.888 unidades, alta de 9,6% sobre o mesmo período de 2016, quando as vendas totalizaram 7.194 unidades.

Dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) mostram que foram lançadas na cidade em junho 1.502 novas unidades residenciais, volume 34,7% inferior ao resultado de maio (2.300 unidades) e 31,0% abaixo dos lançamentos de junho de 2016 (2.178 unidades). No acumulado do semestre, porém, foram lançadas 6.547 unidades residenciais, resultado 10,3% superior ao mesmo período de 2016 (5.933 unidades).

Efeito Joesley reduziu vendas em junho

Para o Secovi, o semestre positivo pode ser creditado aos resultados dos meses de maio e junho que, somados, representaram 51% das vendas e 58% dos lançamentos do período. Celso Petrucci, economista-chefe da entidade, diz que a queda em junho se deve em parte a sazonalidade, com férias escolares e inúmeros feriados, e em parte à instabilidade política, que tende a continuar afetando o mercado e os resultados mês a mês. “Nossa expectativa, apesar das variações de desempenho a cada mês, ainda é de um crescimento de 5% a 10% em 2017 sobre o ano passado, tanto em lançamentos quanto em vendas”, estima o economista.

Redução de estoques

Outro dado positivo no semestre, segundo o Secovi, é que as vendas ficaram pouco mais de 20% acima dos lançamentos, num movimento de redução dos estoques. No acumulado, foram 7.888 unidades comercializadas, contra 6.547 unidades lançadas.

O vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do sindicato, Flávio Prando, acredita que, vencidas as barreiras que ainda limitam projetos imobiliários em São Paulo, e visando atender as novas regras urbanísticas, os preços dos imóveis – que se mantêm estáveis ou em queda há pelo menos três anos – terão de ser readequados à realidade do mercado.

Em junho, os imóveis com preços entre R$ 240.000 e R$ 500.000,00 destacaram-se em quase todos os indicadores. Foram 657 unidades lançadas, 808 unidades comercializadas e 9.271 unidades ofertadas.

A maioria dos imóveis lançados recentemente está na zona oeste da cidade, mas a maior oferta se concentra na zona sul. Na análise por zonas da cidade, no mês de junho, a região Oeste se destacou em quase todos os indicadores da pesquisa Secovi, com 726 unidades lançadas, 535 unidades vendidas e VSO (velocidade de vendas) de 10,3%.

Queda da Selic ainda não foi repassada aos financiamentos

O balanço do Secovi-SP destaca ainda que em nove meses (de outubro de 2016 a junho de 2017) a taxa básica de juros (Selic) caiu 35%, mas o efeito dessa retração não foi transferido para os financiamentos imobiliários. A única exceção foi o banco Santander, que reduziu a taxa de financiamentos para menos de 10%. A expectativa é de que a medida influencie outros bancos a cortarem suas taxas de juros para financiamento de imóveis.

A boa notícia é que a caderneta de poupança voltou a ser atrativa, o que deve trazer mais recursos para crédito imobiliário. “O mercado aguarda agora a redução na taxa de juros e os ajustes nos critérios de concessão de financiamento”, diz o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary. Dados dos últimos 12 meses mostram que o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) financiou apenas 182 mil unidades no País, retornando a patamares de 2007.

Bom momento para compra, mas não para investimento

Para Mauro Calil, especialista em investimentos do Banco Ourinvest, o momento é interessante para a pessoa física interessada em adquirir imóvel para moradia, mas o mesmo não vale para quem considera a compra como investimento.

Ele lembra que apesar do movimento recente de diminuição dos estoques — segundo o Secovi-SP, o estoque na capital paulista (oferta de imóveis à venda lançados nos 36 meses anteriores à pesquisa) diminuiu 14,5% em junho frente a igual mês do ano passado — eles continuam bastante elevados. A diferença entre os preços anunciados e os preços reais, que há quatro anos ficava entre 10% e 15%, ainda varia de 30% a 35%, mas os preços praticamente pararam de cair.

“Quem pensa no imóvel como valor de uso tem grandes oportunidades de conseguir bons preços, e os novos lançamentos das incorporadoras também estão trazendo benefícios, como menores valores de condomínios. Com dinheiro na mão, carta de crédito ou financiamento aprovado, é possível fazer boas negociações. Mas é fundamental pesquisar muito; ter mais de um corretor e não comprar de forma impulsiva.”

No caso de investimento, Calil não vê grande potencial de valorização dos imóveis a médio prazo e acredita que podem empatar ou até perder para a inflação. “É preciso lembrar que em momentos anteriores o excesso de crédito aumentou a demanda e inflacionou os preços, que desde o início do ano estão praticamente estáveis. Há pouco espaço para valorização. Além disso, o investidor, além de perder liquidez na operação de compra, ainda corre o risco, no atual cenário de elevado desemprego e desaquecimento da economia, de ficar com o imóvel muito tempo para alugar, arcando com despesas de condomínio, manutenção e IPTU, ou ter de alugar a preço baixo.”

Ele aconselha, para os que gostam de aplicar em imóveis, alternativas como os fundos imobiliários, que sinalizam boa rentabilidade, principalmente a longo prazo, ou ainda a aplicação em títulos atrelados a dívidas imobiliárias, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) ou CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que podem ter ganhos turbinados com isenção do Imposto de Renda para os investidores.

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