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Momento pode ser bom para comprar imóvel para morar, dizem especialistas

O momento é bom para comprar imóveis para uso próprio, uma vez que os preços tendem a se recuperar nos próximos meses, em meio à retomada da economia e à queda dos juros, que reduz o custo do crédito e torna os ativos reais mais atrativos, acredita Nelson Campos, da Ourinvest Securitizadora. Segundo ele, o estoque de imóveis prontos está em queda e as construtoras pararam os lançamentos que não sejam destinados à habitação popular, do programa Minha Casa Minha Vida, nos últimos dois anos. “As incorporadoras estão com medo de fazer lançamentos e em algum momento vai começar a faltar imóvel e os preços vão subir”, afirma. Para ele, quem tiver oportunidade de comprar imóvel agora deve aproveitar. “Há falta de financiamento também, pois a Caixa Econômica Federal, líder do crédito imobiliário, está quase fora do mercado e isso cria oportunidade de negociação para quem tem recursos e não precisa tanto de empréstimos”, diz.

A situação de queda nos estoques é mais forte em São Paulo, acredita Campos, que admite que os estoques não chegaram aos níveis históricos, “mas as empresas estão vendendo bem sem baixar os preços”, diz. Ele lembra também que hoje o custo de reposição dos imóveis é mais alto por conta dos reajustes dos preços dos terrenos, dos materiais e da mão de obra. “Mesmo com a retomada dos lançamentos, o custo não será o mesmo”, acredita.

Um sinal de que a retomada dos preços dos imóveis está perto é que os fundos imobiliários estão migrando dos títulos, como Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário, para imóveis mesmo. “Muitos fundos imobiliários estão agora saindo do papel financeiro para o tijolo”, afirma Campos. Os alvos são galpões logísticos e shopping centers, que ganharão com a esperada retomada da economia esperada para o ano que vem. As estimativas são de que o Produto Interno Bruto (PIB) do país cresça até 3% em 2018, puxado especialmente pelo consumo das famílias.

Sem desespero

O comprador não precisa, porém, sair desesperado aceitando a primeira proposta que aparecer. Apesar dos sinais de retomada, o mercado ainda está fraco, como mostra o Índice de Atividade da Construção Imobiliária (IACI), que registrou recuo de 3,0% na passagem de outubro para novembro, conforme o Monitor da Construção Civil (MCC), elaborado pela consultoria Tendências em parceria com a Criactive. Quanto ao Índice de Lançamentos, que apresenta defasagem de dois meses em relação ao IACI, houve contração de 20,7% no acumulado em 12 meses, confirmando a visão de Campos. Para o Bradesco, nos próximos meses, deve haver um aumento dos lançamentos de imóveis, respondendo à melhora da confiança, com a retomada gradual da atividade do segmento de construção imobiliária.

Secovi vê aumento das vendas e queda nos lançamentos

Hoje, o Secovi, Sindicato da Construção, informou que, em outubro, foram vendidos 1.981 imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo, representando um crescimento de 8,9% em relação a setembro. Comparado ao volume de 1.507 unidades vendidas em outubro de 2016, a alta foi de 31,5%. No acumulado de janeiro a outubro, foram vendidas 14.791 unidades, um aumento de 20,0% em comparação ao mesmo período de 2016. Já os lançamentos tiveram queda de 20,8% em relação a outubro do ano passado e um aumento de 3,5% no acumulado do ano. Apesar disso, o estoque de imóveis na cidade caiu 23,4% em relação a outubro de 2016.

Financiamento mais difícil

O que pode atrasar essa retomada dos preços é a falta de financiamentos. Muitos bancos ainda estão bastante cautelosos na hora de conceder empréstimos de longo prazo, diante da retomada ainda discreta da economia e do emprego. Campos lembra que há ainda a restrição de recursos para o financiamento, pois as cadernetas de poupança ainda tem resgates no ano e, mesmo que cresçam, não serão suficientes para atender toda a demanda. “Esperamos outros instrumentos de crédito imobiliário para financiar os projetos e as pessoas”, diz. A Letra Imobilária Garantida (LIG), papel que seria emitido pelos bancos e que contaria com a garantia extra da carteira de empréstimos da instituição, foi regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), mas ainda depende de normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e do Banco Central (BC) para começar a ser emitida.

Construtoras em dificuldades

A situação das construtoras para retomar os lançamentos também é difícil, já que muitas ainda estão em sérias dificuldades financeiras, como a PDG Realty, em recuperação judicial. “O preço dos imóveis vai se recuperar, mas muito lentamente, e a partir de um nível muito baixo”,  afirma André Gordon, sócio da GTI Administração de Recursos. “Além disso, os estoques de imóveis prontos estão tão altos e as dívidas das empresas tão elevadas que elas vão demorar para se recuperar e voltar a lucrar”, explica. Ele lembra que se a recuperação dos preços não for muito rápida, as empresas ainda terão de queimar muito caixa para se manter. Para Gordon, as exceções seriam a Direcional e a MRV, pela participação no Minha Casa Minha Vida, que continua ativo. “E os distratos (devolução do imóvel quando ele fica pronto e a pessoa não consegue o financiamento ou desiste do negócio) ainda vão ser altos, o que também atrapalha a recuperação do setor”, lembra o gestor.

Sinais nas imobiliárias

Mateo Cuadras, presidente do portal de negociação de imóveis ImovelWeb, diz que está vendo sinais de recuperação do mercado, mas mais como percepção pelos contatos com clientes. Segundo ele, as imobiliárias de todo pais estão mais otimistas e estão fechando mais operações do que no primeiro trimestre. “Este ano foi melhor para o mercado, mas não foi extraordinário”, diz. Ele lembra que em alguns momentos houve piora dos negócios, como em maio quando a política interferiu na economia e os compradores seguraram as operações. Em maio, o sócio da JBS Joesley Batista apresentou gravações contra o presidente Michel Temer, colocando em dúvida a continuidade do governo. Depois, o mercado voltou a melhorar. “Estamos avaliando os índices de outubro e os preços estão estáveis, e isso é bom porque as pessoas estão aproveitando a oportunidade para comprar”, diz. Cuadras.

Sem perda real

Em 2017, os preços dos imóveis pararam de cair em termos reais, ou seja, estão acompanhando pelo menos a inflação geral da economia. E o discurso é aproveitar agora, pois é o último momento para comprar imóvel a preços razoáveis. “Os preços devem subir pois outros indicadores macroeconômicos estão melhorando e isso tende a se refletir no mercado imobiliário.”

Espanhol da Catalunha, Cuadras diz que aprendeu que o brasileiro é otimista. “Agora estou otimista também e acho que há indicadores de que as coisas estão melhorando”, diz. O mais importante é quando ele fala com donos de imobiliários e empresários que estão assinando mais operações, contratando mais assessores, se preparando para um ciclo mais expansivo em 2018, depois de um 2017 bom.

Ganho baixo e falta de imóveis

Um dos fatores que deve ajudar nessa retomada do mercado imobiliário é a queda dos juros, acredita Cuadras. “A rentabilidade da renda fixa já não é tão boa, com juro nominal de 7%, e ainda com imposto de renda, então o imóvel passa a ser atrativo”, diz. Muitas empresas também reduziram os estoques em 2016 e 2017 e agora algumas já não tem mais unidades disponíveis em algumas regiões. “Em Brasília já não há imóveis disponíveis para atender a demanda. Mas São Paulo ainda está bem”, diz.

 

 

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